Сметки по регулация - разкодирани

Искам да купя недживим имот и разбирам, че той има “неуредени сметки по регулация”. Какво означава това?

Кратка справка

Между 1897г.-2000г. се е случвало държавата принудително да отчужди цели имоти или части от имоти за благоустройствени цели чрез т.нар. “дворищно-регулационен план”. Така към един конкретен имот се добавят квадрати от друг имот (, т.е. един имот се уголемява за сметка на друг. Възможно е и друго: два съседни имота да са били толкова малки, че да се е налагало да се слеят в един. Всичко това се е случвало с дворищно-регулационния план.За да разбера ситуацията си представям следния пример: дворното място на дядо ми на село е било 885 кв.м. През 1980г. от него са взети 75 кв.м. и са добавени към дворното място на чичо Петър, а на дядо ми са останали 810 кв.м. Особеното обаче на дворищно-регулационния план е, че той прехвърля правото на собственост върху добавените квадрати и така единия имот се разширява за сметка на съседния нему. В замяна, собственикът на уголемения имот трябва да плати едни пари на собственика на другия имот или да си “уреди сметките по регулация”. Когато собственикът на уголемения имот не плати за добавените квадрати, очевидно “сметките” остават “неуредени”. При горния пример с имота на дядо ми нещата стоят така: за взетите 75 кв.м. чичо Петър е дължал на дядо ми някаква сума, напр. 100 лв., обаче навремето не ги е платил.

Как да разбера коя част е моя и коя на съседа ми?

Като разглеждам документите на имота, който ме касае (напр. незастроено дворно място) в частта на описанието му, (най-често нотариалния акт или скицата му), ще се ориентирам по следните ключови думи:

• “придадени части” - това са квадратите, които са добавени от единия имот към другия имот;
• “отчуждени части” - това са квадратите, които са взети от единия имот и са добавени към другия имот.

Нека се върна на примера на имота на дядо ми: дадените от него 75 кв.м. на чичо Петър се наричат придадени части. В нотариалния акт на чичо Петър за неговото си дворно място, тези 75 кв.м. ще се водят отчуждени части.В нотариалните актове ситуацията се изобразява горе-долу така: “УПИ І -7 в кв. 2 по плана на с. Бяла, община Сливен, с площ 810 кв. м. с неуредени сметки по регулация за отчуждавани 75 кв.м. към УПИ І -6 и за придавани 54 кв.м. от УПИ ІІ”На пръв поглед може да изглежда сложно, но не е. Ако УПИ І -7 в кв. 2 е дворното място на дядо ми, то УПИ І -6 е имотът на чичо Петър, а УПИ ІІ е дворното място на другия съсед - чичо Илия, чийто имот граничи от изток с имота на дядо.

Създава ли пречки това за мен?

Неуредените сметки за придадените части към имота ми могат да ми създадат главоболия в няколко насоки.

1. Не мога да се разпореждам с придадената част, защото тя не е моя. Това означава, че не само аз, а никой не може да продава, дарява, заменя и пр. придадена към имота му част, т.е. ако искам да купувам, тя няма да стане моя.
2. Няма да получа строителни книжа, докато в имота ми има неуредени сметки за придадени части. Това значи, че не мога да построя къща върху имота с неуредени сметки, както планирах.

С отчуждените части от имота ми нямам горните проблеми. Всъщност те са си мои, стига съседът да не ги е придобил по давност.

Как мога да си “уредя сметките”

Разполагам с няколко варианта, между които мога да избирам:

1. Със съседа ми да сключим договор за прехвърляне на собствеността на съответните квадрати напр. с договор за покупко-продажба.

Или ако дядо ми е съгласен 75 кв.м. да останат за чичо Петър, може да му ги дари, продаде или прехвърли по друг начин.

1. Да поискам имотът ми да бъде административно отразен в реални граници, т.е. отчуждаваните части да си се зачитат към моя имот, а придаваните - към съседния, като поискам изменение на дворищно-регулационния план.

Ако дядо ми си иска 75-те кв.м. обратно, той следва да се обърне към кмета на общината и да поиска привеждане на границите в тяхното реално състояние от днес. NB! За да получа разрешение от кмета да приведа имота в реални граници, имотът трябва да отговаря на всички изисквания за самостоятелно УПИ - напр. да не е маломерен; да има изход към улица, към път или по изключение към алея в парк и др.[toggles][toggle title=Източници]Закон за благоустройството на населени места в Княжество България (ЗБНМ) отм.:чл. 47 - относно отчуждителното действие на дворищно-регулационния план.Закон за планово изграждане на населени места (ЗПИНМ) отм.:чл. 46 и сл.- относно отчуждителното действие на дворищно-регулационния план.Закон за териториално и селищно устройство (ЗТСУ) отм.:чл. 101 - относно отчуждителното действие на дворищно-регулационния план.Закон за устройство на територията (ЗУТ):чл. 16, ал. 4 - относно изискванията за наличие на лице на УПИ към улица, път или алея в парк;чл. 19, ал. 1 - относно минималните допустими размери на УПИ;чл. 135, ал. 3 във вр. с ал. 1 - относно отправянето на искане за изменение на устройствения план до кмета на общината;пар. 6, ал. 5 от ПЗР на ЗУТ - относно недействителността на разпоредителни действия с имоти с неуредени сметки;пар. 8, ал. 2 от ПЗР на ЗУТ - относно възможностите за уреждане на сметките по регулация;пар. 8, ал. 5 - относно неразрешаването на строителни уреждане на сметките.Тълкувателно решение № 3/ 2011г. по тълкувателно дело № 3/2010г. на Общото събрание на Гражданската колегия, Върховен касационен съд -относно автоматичното прекратяване на отчуждителното действие на неприложените дворищно-регулационни планове след изтичането на сроковете по пар. 6 от ПЗР на ЗУТ.[/toggle][/toggles]