Правни насоки от адв. Станислава Начева и юрист Елвира Димитрова

      Здравейте,
      Благодарим за въпроса Ви и извинете за закъснелия отговор.

      Значение и сила на договора:
      Според чл. 20а от ЗЗД - "Договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили."
      Когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.
      Когато неизпълнението на договорно поето задължение се дължи на виновно поведение на длъжника, той трябва да понесе неблагоприятните последици от това.

      Като за начало, дори когато действията на наемателя са причина за прекратяване на договора за наем и това е изрично уредено с последния, е препоръчително след датата на прекратяване (в случая изтичане на 10-дневния срок) наемателят да бъде поканен да върне ключовете, да освободи имота, да заплати всички дължими наеми и разходи във връзка с наемното правоотношение. Това може да стане чрез Нотариалната покана, връчена чрез нотариус или Покана за доброволно изпълнение, връчена чрез съдебен изпълнител. Ако не предприеме доброволно въпросните действия, опишете в поканата, че ще влезете в правата си на собственик.

      Разглеждаме следната хипотеза: имаме прекратен договор и клауза, че ако наемодателят влезе  имота това няма да се счита за самоуправство. Имаме покана и отново бездействие на наемателя - наемодателят може ли да влезе, за да защити имота си и да разполага с него?
      Според константната съдебна практика, за да е налице самоуправство се изисква преди започване на самоуправните действия да е съществувал правен спор между страните. При горните обстоятелства и след описване и съхранение на вещите, не би следвало жалба от наемателя за самоуправство да бъде уважена. Защото наемателят се е отказал от това си право с клаузата в договора - т.е. би следвало да липсва спорното право - следователно и самоуправство.
      В този ред на мисли, наемодателят също може да подаде жалба в съответната районна прокуратура за самоуправство от страна на наемателя – при прекратен договор и покана за освобождаване на имота, наемателят самоуправства, като не освобождава имота. Но и тази жалба вероятно няма да бъде уважена и да се повдигне обвинение.

      Относно описването на вещите на наемателя и съхраняването им до поискване:
      Тези действия не трябва да са с цел уреждане на имуществени претенции, защото въпреки малките изключения съдебната практика е категорична, че отнемането на чужди движими вещи от владението на лице, заради имуществени претенции на дееца към пострадалия, представлява кражба или съответно грабеж - при използвана принуда, но не и самоуправство по чл. 323 от НК.

      Но възниква друг въпрос - налице ли е нарушаване неприкосновеността на жилището (чл. 170 от НК)?
      Европейското право изискват намесата в правото на неприкосновеност на жилището на жалбоподателя да се основава не само на националния закон, но и да бъде пропорционална съгласно § 2 на член 8 от Европейска конвенция за правата на човека.
      Според съдебната практика това е въпрос, който се разглежда за всеки конкретен случай, дали наистина това влизане нарушава правата на наемателя. Ако наемателят е с малко дете, ако наемателят има сериозни заболявания - действията на наемодателя може да се счетат за накърняване.

      Възниква още един въпрос - клаузата, че действията на наемодателя няма да се считат за самоуправство - отказ ли е от права?
      Законът казва, че всяко лице може да се откаже от едно вече възникнало свое субективно право, но не и от бъдещо, несъществуващо към момента на отказа право. Отказът от бъдещи права е недействителен.

      Може ли при евентуален спор електронни съобщения да бъдат представени в съда и ще имат ли те стойността на писмени доказателства?
      Според Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги (ЗЕДЕУУ) всяко съдържание, представено в електронна форма – каквото е и имейлът, представлява електронен документ.
      След като страната по сделката е направила електронно изявление, съдържащо се в електронен документ, се приема, че писмената форма е спазена и електронният документ може да бъде представен и приет като писмено доказателство при евентуален съдебен спор между страните. За да има обаче този документ формална доказателствена сила, т. е. за да се счита установено, че той изхожда от страната, изпратила имейла и изразява нейната воля, той трябва да е подписан от страната с квалифициран електронен подпис, равностоен на саморъчния.
      Но според съдебната практика дори електронното съобщение да не е подписано с квалифициран електронен подпис, то не следва да се счита „правно нищо” и не следва да бъде игнорирано. Ако страните не спорят за авторството му и за факта на получаването на имейла получаване, то имейлът и без да е подписан с квалифициран електронен подпис ще служи като доказателство за написаното в него.

      И все пак, когато става дума за покана като в случая, препоръчвам това да става, не чрез имейл. Различно е, ако липсват данни за физически адрес на лицето и то не може да бъде намерено или вече е напуснало територията на страната.

      Ако наемателят все още е в жилището, не иска да напусне или да го освободи от вещите си:
      Наемодателят може да потърси правата си в исков процес, при условията на т.нар. „бързо производство“ на основание чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК като се образува дело пред съответния Районен съд. Бързото съдебно производство обаче, може да се приложи само по договори за наем, които са с нотариална заверка и вписани.
      Съдът разглежда делото за изваждане на наемател от жилище - в деня на постъпването й и насрочва дата за дело не по-късно от три седмици. По делото следва да се установи имало ли е сключен договор за наем за имота и дали действието на договора е прекратено.
      Съдът е длъжен да обяви решение за изваждане и отстраняване на наемателя в срок до две седмици.
      Въз основа на съдебното решение се издава изпълнителен лист и се образува изпълнително дело пред съдебен изпълнител за извеждане на лицето от имота. Загубилата страна понася и разноските.

      Обединят ли се исковете за освобождаване на имота и за заплащане на дължимите наеми и консумативни разходи за имота, делото ще се гледа по общия ред.
      Ако след прекратяване на договора за наем наемателят не иска доброволно да напусне имота, той дължи обезщетение на наемодателя. Обезщетението е в размер на пазарната наемна цена за имота. То се дължи за периода от датата на прекратяване на наемния договор до датата на връщане на имота на наемодателя. Няма значение дали предаването на имота е станало доброволно или по принудителен ред. Наемателят дължи обезщетение, ако не е освободил предоставения му под наем имот, дори и да не го ползва.

      В най-добрия случай ще минат три месеца, за да се стигне до извеждането на наемателя и то, ако първоинстанционното съдебно решение не се обжалва. Което не е малко време, ако заради отворения прозорец възникне теч, ако се получи проблем заради светнатите лампи?
      Стои и въпросът къде е адресната регистрация на лицето, за да му бъдат връчвани поканите и призовките там. А ако чуждестранният студен вече не е в страната?

      Изненадващо напускане на наетия имот и неплатени задължения или щети от наемателя:
      Когато наемателят напусне имота и остави след себе си неплатени: месечни наеми, сметки за консумативи (електрическа енергия, парно, вода и др.), както и щети върху имота - наемодателят има право да потърси правата си по съдебен ред като се снабди с изпълнителен лист. Преди това, ако има желание може да покани наемателя да изпълни задълженията като последна възможност за доброволно изпълнение преди съдебна интервенция.

      Съмнения за изчезнали вещи:
      Относно обвиненията за изчезнали негови вещи е било редно в момента на установяването на липсите - да се обърне директно към телефон 112 (където може да бъде приет сигналът му и на английски език) и органите на реда, които да дойдат на място, за да установят дали има следи от взломяване в жилището, да опишат какво е изчезнало и пред тях да изложи съмненията си.
      Ако подаде жалба срещу Вас, че сте откраднали вещите му и се докаже, че това не отговаря на истината. Имате право Вие да подадете жалба в Прокуратурата за набедяване по чл. 286 от НК.

      Как да се защити наемодателят:
      При сключване на договора за наем, наемодателят може да изиска двоен или троен депозит, който да покрие евентуални бъдещи загуби.
      Да се поиска вписване на гарант /солидарен длъжник/ - българско физическо или юридическо лице, в случай, че настъпят гореописаните събития, за да има от кого наемодателят да потърси отговорност в страната.
      Да се изиска представяне на служебна бележка от работодател, а ако е студент - от учебното заведение., като гаранция, че това лице няма да изчезне, а има намерения за уседналост.

      В заключение:
      За съжаление това за мен е един от казусите, където категорично и най-добро решение няма. Според мен трябва да се започне с опит за връчване на покана (чрез нотариус или съдебен изпълнител) след изтичане на 10-дневния срок.
      След ново бездействие от страна на наемателя има два варианта:
 = влизане и смяна на ключалките и опис на вещите в присъствието на свидетели на база на клаузата от подписания между страните договор. (Още повече самият той Ви е информирал, че е напуснал жилището.)
= иск пред Районния съд за извеждане на наемателя.
      Риск от ответни действия на наематели, винаги има. Въпросът е съдът и прокуратурата как ще преценят конкретната ситуация.

      Поздрави!