Апартамент в морски курорт?

абсолютно подкрепям мнението

Доколкото знам това с гарантираните наеми се правеше по следния начин по време на бум-а на продажбите: при покупката в цената се калкулира и това, което ще ти платят следващите 2-3-4 години като гарантиран наем. Не е много на фона на 1500 евро вкл за общи части. После какво става, предстои всички да разберем. Да не забравяме, че бум-а се случваше в последните 2-3-4 години, зависи от локацията.
Чоча, знам, че питаше за разходите за управление, но от самото начало не мога да се стърпя да ти кажа, че аз на твое място първо бих наела подобен имот за 2-3 лета и после бих взела решение.
За съжаление съм съгласна с казаното от Олд Спорт - колкото и да не ми се иска и на мен така стоят нещата тук. Казвам го от личен опит, не за да насаждам нихилизъм. Всеки може да разгледа цените на имотите на брега в средиземноморските държави. Ако тръгна да купувам нещо такова, винаги бих предпочела малка кутийка, в уредена държава пред голямо жилище в неуредена.

Е,как ще кажеш друго....няма начин да си безпристрастна,нали??
Мила моя,от нищо не съм се опраила.За щастие съм достатъчно наясно с нещата,за да не могат да ме действат хора като теб.И не оплювам никой,който си върши работата.Но не мога да си мълча,когато виждам ежедневно как хора,които никога през живота си не са чували за property management се хвърлят да управляват така, както те ги разбират нещата - дайте да го одерем клиента колкото можем,той има пари...Начина,по който говориш за клиентите показва точно отношението ти и оттам сървиса,който може да се очаква.
И приказката изобщо не беше за големите печалби,а за непрофесионализма и злоупотребите с доверието на хората.
И ако искаш да не говорим общи приказки,давай факти и цифри...

Извъртате темата на разговор в друга посока...Темата не е "къде да си купя апартамент- тук или в чужбина?".
Без обиди, но за мен е очевидно, че всеки мислещ човек би купил в неуредена страна, която е на първо място по ръст на цени на недвижимост, отколкото в уредена, в която цените практически не растат.
Колкото до това дали наемите са ти включени в цената на жилището, всеки има глава на раменете да си смята доколко цената на купувания апартамент е разумна.

Old Sport, ако държиш да говориш за злоупотреби, давай конкретни примери! Всичко останало са празни приказки.

Идва собственикът на апартамента без да е уведомил фирмата,управляваща имота му.Информация,че апартаментът му е даден под наем в този момент няма.Съответно човекът влиза в сградата,отключва и каква е изненадата му,когато го посреща руски турист,заметнал небрежно хавлия върху голото си тяло....
Следва скандал на рецепция и собственикът е настанен в друг апартамент с обяснението,че руснакът си тръгва след 4 дни(??!) и тогава ще може да си позлва апартамента.Разбира се,собственикът на втория апартамент също не е уведомен,че жилището му се ползва и съответно не получава пари за това.Това става ясно след като първият собственик се свързва с втория,за да го уведоми...
Управляващата фирма плаща на първия собственик комисионна само за въпросните 4 дни,а не за двете седмици,през които апартаментът е бил обитаван от руските туристи.Разбира се,това,че те са били там две седмици,а не 4 дни става ясно по индиректен начин...
Друг собственик,друга фирма - пристига човекът по същия начин и в апартамента си открива бебешко легълце,кърпите и леглата са ползвани...А според информацията,която е имал от фирмата,апартаментът му не е бил даван под наем и съответно не е получил комисионна...
Следващ собственик,притеснен от подобни случки, моли свой приятел да провери какво става с неговия апартамент.По инфо от фирмата наематели няма.Да,но е 8-ми декември и апартаментът се оказва пълен с купонясващи студенти...
Следващ много типичен момент - апртамент 45 квадрата,големи общи части,порядъчно висока такса поддръжка общи части(68 квадрата по 9 евро).Точно тази такса в нормалните страни,събирана от всички собственици ежемесечно или ежегодно покрива разходите по поддръжката на общите части (ток,вода,почистване) и дава логичното право на ползване от страна на собствениците и наемателите без допълнителни такси на сауната,басейна,гаража или каквото там има.У нас обаче това не е така.Таксата си е такса,допълнително срещу житони или по друг начин (в брой) се разрешава ползването на посочените екстри от собствениците или наемателите.По същия начин се събират пари за ползването на пералня,която е трябвало да бъде за общо ползване от собствениците безплатно (за да се оправдае при продажбата на апартамента непоставянето на пералня във всеки апартамент,например).Да не говорим,че някои фирми събират допълнително пари за тока и водата на общите части отделно от таксата за поддръжка на общите части.
Когато в сградата има централно парно отопление(обикновено на нафта) сметките,които се представят на собствениците са многократно завишени- 500-600лв на месец при положение,че апартамент (с една спалня) е ползван за 2 седмици през въпросния месец.
Най-редовният номер - казва се една цена за събирания наем на собственика,а се събира много по-голям наем.Фирмата си удъжа официалната комисионна плюс необявеното завишение.Ти,ако си в чужбина как ще разбереш?Никак.
Ксения,толкова много примери мога да ти дам,че свят ще ти се завие.И всички са пресни,пресни.И имена на фирми и сгради мога да ти посоча,но няма да го направя.Ти като си по-умна и знаеща,опровергай ме с контра факти,а не с обиди!
Спокойна нощ на всички!

Виж...говорим за различни неща. Трябва човек да е много наивен за да вярва безусловно в казано без всякакви гаранции и да разчита на случай. Затова говорим за договор за гарантиран наем, нали? По дадения договор фирмата ми гарантира 4000 евро годишно примерно от апартамента и мен нищо повече не ме интересува освен получаването на тази сума в срок. Дали те ще си вземат от него 5 или 6, нито мога да го проверя, нито да го докажа. Но договора, по който са ми гарантирали дадена сума го имам подписан и официален и парите си мога да искам по съдебен път. Това е. Може да мога да взема от него двоен наем примерно ако сама си го управлявам, но като нямам възможност да се занимавам сама, съм доволна и на малкото, което мога да взема от него.

Колкото до хипотетично пристигане на собственика, тези неща би трябвало да се уговарят и според мен е редно собственикът да предупреди и резервира предварително датите на собствения престой в апартамента.

Извинете, че не отговорих веднага.Моя мъж продава на руския пазар,посредник е и продава доста комплекси, ако искате да гледате има доста неща в сайта му http://www.bulgarianviphome.com/

Може да има и много такива случай , но при мен не. Ще кажа как работя аз. Сключвам си договор със собственика за определен период от време, да речем от юни до септември. Ако му давам гарантиран наем за този период то той няма право да си ползва имота.През останалото време на годината , ако няма договор с нас , ако иска си го ползва. С другите собственици на който не даваме гарантиран наем а работим на комисионна, също договора се сключва от-до. По време на договора те имат да право да си ползват апартамента само след като са направили запитване от кога до кога е свободен или да заявят дати на ползване. Всеки собственик си има водомер и електромер и в началото на договора се засичат и след края на договора също. Така собственика може да следи за евентуални злоупотреби. Извън активния летен сезон при наличие на туристи се свързвам с конкретните собственици и ги питам искат или не да се настаняват туристи там. Решението си е тяхно. Аз случай с нахълтал собственик при турист до сега не съм имала. Имах обратен.Туриста нахълта при  племеника на собствениците, който без да ги оведоми решил изведнъж да дойде. След това собственичката се обади да се извини. Ние не задължаваме собствениците да си дават имотите под наем. При изтичане на договора ние правим отчет на заетостта на имота и изплащаме парите ( ако не е гарантирано). Всеки собственик може да се обади и да пита.Всеки собственик може да си прати и той туристи, след като направи и консултация с нас за свободни дати, като по този начин не му взимаме 25% комисионна, а по-малко.

Друго яче седят нещата с гарантирания наем за който се говореше по-нагоре за 2, 3, 4 години. Той е изчислен на база % от сумата на квадрат. И по договор се определя за колко години е това. Но това е наем за година, а не за даречем само за лято.Което значи , че за периода от 2,3,4, години докато се дължи този наем , собственик става фирмата която го управлява.Т.е. действителния собственик няма право да ползва имота си по което и да е време на годината, под какъвто и да е предлог. Хора всякакви, фирми всякакви. Всеки си взима сам за себе си решение.

А знаете ли колко е конфузно, когато собственика е подписал договор с нас, ние настаняваме туристи с цел да изкараме пари и за собствиника и за нас и изведнъж  недоверчивия собственик пристига по никое време и без никакво право нахълтва в апартамента. Аз имам договор и мога да го осъдя!


[/quote]
...Начина,по който говориш за клиентите показва точно отношението ти и оттам сървиса,който може да се очаква.

[/quote]

И да сме наясно, нито ме познаваш, нито знаеш как работя , за да си даваш оценка за съвиса ми. 

Дайте в цифри какъв наем би ви удовлетворил вас ако сте собственици на имот, според квадратурата му и сметнете колко се получава за нощувка и пак ще говорим!

Това не ме устройва изобщо. Да имаш жилище на морето и да не можеш да отидеш на море е просто абсурдно. И без това по-голямата част от дохода е в ръцете на фирмата.

Както и да е...мерси мира за информацията! Предпочитам да седи празен и неуправляван отколкото да подписвам договори включващи клаузи за неползване. Във всеки случай се надявам че има бизнесмени, които не включват подобни.

25% ли каза? 25% от какво?

Чакай сега искаш апартамент на морето, който да ползваш цяло лято и между временно да ти се дава гарантиран наем от 4000 евро? Е как ще стане това? Обясни ми. Явно  разбираш повече от управлението на имоти. Ако искаш да си го ползваш си го ползваш и не пускаш други хора там. Ако го купуваш за инвестиция или си го управляваш сам или се доверяваш на фирма. Ела при мен, ще ти дам един апартамент, ти му изкарай 4000 евро за собственика +  печалба за теб+за заплата на камериерки за чистене и пране на чаршафи и същевременно собствениците да си го ползват лятото. Ако го направиш ще те призная и ти давам фирмата си на 100% и ще работя за теб до живот!

25% от общата сума на реализираните нощувки. Това включва настаняване, почистване и т.н. като в хотел! Ако не го устройва собственика 10% комисионна за изпратен турист, но той си го настанява, той си му чисти и т.н.

Май ти загрубява тона...
Никъде не съм казвала че ще го ползвам цяло лято. Аз съм работещ човек и имам седмица максимум за почивка. 4000 ги казах съвсем хипотетично, но принципно ако апартамента не ми докарва поне толкова за какво ми е... Ако не друго, поне данъка и поддръжката трябва да си изплаща. Мисля, че когато говорим за доход трябва да се взима предвид за какъв апартамент става въпрос, в какво изпълнение е самото жилище, на какво място и т.н., така че, смятам доста непрофесионално да осмиваш доста скромен годишен доход между другото. Ако един бизнесмен без да е чул и видял ми тръгне с презумпцията "когат ми изкараш повече ела ми се обади", смятам че не заслужава да си имаш никакво взимане-даване с подобен. Едно е да се дават "дупки" под наем с наличие на легла и друго апартамент в хипер-луксозно изпълнение на първа линия с вид към морето.

Всеки човек може да си направи проста калкулация че на тия цени и сезон от макс. 3 месеца, разходи по подръжка няма никакъв смисъл от покупка на апартамент с цел отдаване под наем, единствено за надвиване за масрафа.
Ако можеш да си вземеш на първа линия, на себестойност е добра сделка, тъй като ако решиш да го продаваш си има цена.

Да споделя и моя опит: имам много познати, които си купиха апартаменти по морето, плащат си съответните такси за поддръжка и са много доволни /посочените тук такси са за месец, а не за година/. Разбира се, отделно са и разноските за режийни. Но всеки апартамент си има отделен водомер, електромер и т.н. отчитащи уреди /като в нормалните жилищни апартаменти/, така че издънка с тези такси не може да  стане.
Колкото до гарантирания наем, то 4000 евро е направо смешна сума, ако договорът  е за целогодишно ползване. Колкото камериерки и друг обслужващ персонал да е наела фирмата, която управлява имота, то този персонал не е ангажиран на осемчасов работен ден само за един апартамент, а както в хотелите - обслужват целодневно цял етаж или повече.
Ние имаме къща и от съседния хотел ни отправиха много изгодно предложение. Собственикът му, освен че е хотелиер, има фирма за недвижими имоти и за менажиране на частни жилища. Те искат от нас да им отстъпим къщата за най-натоварения месец - август, когато хотелът им се пука по шевовете, а същевременно не искат да губят редовни клиенти, само защото всичко при тях е заето и няма къде да ги настанят. Нашата къща ще бъде почиствана и стопанисвана от техните камериерки, те ще задържат 25 % от всяка нощувка в нашата къща. На фона на техните хотелски цени, миналата година ни предлагаха цената за нощувка да е 150-200 лева, което по груби сметки означава, че за един месец общо наемът /при пълна заетост/ ще е около 4500 лв., от които грубо 3000 чисто ще са за нас /след като покрием сметките за ток и вода.
Единственото неудобство е, че трябва да изнесем от къщата всички лични вещи, което е напълно възможно в нашия случай - просто една от 4те спални ще бъде превърната в склад и заключена.
Колебаем се още, но може и да се навием на този вариант, защото ние ходим за един месец, а най-много и септември за още една седмица, а в останалото време къщата е свободна.
Като знам какви са цените за хотелски "апартамент", състоящ се от една голяма стая и баня в не чак толкова луксозни хотели, какво пречи един хубав апартамент в хубава и луксозна жилищна сграда, който със сигурност /дори и да е само 45 кв.м./ е по-голям и с повече удобства, да бъде отдаван за същата цена, на която е и хотелския "апартамент", т.е. около 120 лева за нощувка. От друга страна разноските по поддръжка на имота за собственика се трупат дори и във времето, в което той не ползва жилището си, така че, колкото и малко наем да получава, все ще му е от полза /въпреки, че наемът няма да е чак толкова малък/.

За къде точно става дума ???За кой комплекс ???

Преди две години със съпруга ми искахме да вземем апартамент в Слънчев Бряг и то първа линия, бяхме на крачка от покупката. Офертата беше много изгодна. Искахме да купим повече за инвестиция и за 1-2 седмично ползване лятото. Случайно срещнахме наш приятел с хотел в Слънчев бряг и той ни отказа сподели ни, че минусите са повече от плюсовете.  Самият той още не си е върнал инвестицията, нищо че е хотел.

Врътката при покупка на имот - с договорите за подръжка и отдаване под наем (2 годишен) са че ти  гарантират 9-10% възвращаемост на година (само и само да купиш имота) след 2-те години те оставят да се оправяш сам и ти не можеш да си избиеш инвестицията десетилетия наред. Надуват продажната цена на имота, за да имат 2 години да ти връщат от твоите пари "9-те% възвращаемост" така си изпълняват договора.
За това и толкова чужденци си накупиха по морето ... все пак обещаното от 9-10% възвращаемост си е супер, но кой да знае че след тези две години няма да ти пре-подпишат договора!?

Отделно, разказваше че щетите са големи, алкохола е евтин. И е по-добре да не ходиш и да не виждаш, какво става с апартаментите. Самият той сподели, че го "боли сърцето" като минава покрай хотела си.
Аз съм голям перфекционист и си представих как ще си вгорча настроението, ако някой стол е счупен или стените надраскани.