Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 68

Добро утро от мен, ето и малко новини от вчера - един от най-големите фондове за недвижими имоти в света ограничава тегленията, защото твърде много инвеститори искат да си изтеглят парите.


Този фонд инвестира в различни недвижимости, но най-много в апартаменти под наем - 55% от активите:


Сега някои хора ще кажат, че такива фондове са мошеници, че там винаги си губиш парите така че е по-добре наистина да си ги изтеглят, но факт е, че този фонд даваше доходност над 15% годишно, последните няколко години. Това включва дивидент (от получени наеми) 4.4% плюс поскъпване на самите активи, по пазарна оценка.

Защо сега инвеститорите изведнъж искат да излизат - сега ли са се сетили, че мениджърите му (които са едни от най-големите в бизнеса с управление на финансови активи, не само на имоти) ще ги измамят? Фундаменталните причини са, че инвеститорите не вярват, че следващите няколко години възвръщаемостта от имоти ще бъде добра.
И тъй като фондът не държи кеш, а имоти, то за да връща кеш ако някой си го иска, трябва да продава имоти. Тъй като подобни форсирани продажби само ще свалят още стойността, са решили да ограничат размера на тегленията до 2% на месец, и до 5% на тримесечие. Това обаче е много зле за доверието - когато нещата пак тръгнат нагоре, хората ще си помислят два пъти преди да вложат там пари, защото вече са се парили. Този фонд не е борсово търгуван, а се предлага само на т.нар. high net worth individuals, и има активи под управление $69 милиарда.

Накъде духа вятърът мисля всеки може да се усети. Вярно - това е в САЩ. За Манастирски Ливади и Малинова Долина не знам - може пък там да остане остров на благоденствието.

За Малинова долина и Манастирски ливади трябва да провериш някой многомилиарден фонд, който инвестира там.

Очевидно, динамиката ще е друга. Дори и да има някаква далечна косвена корелация.

Не е правилно хората да имат надменно и презрително отношение към други при различие на мнения и гледни точки. Какво толкова? Ако всички мислехме и искахме едно и също, цената щеше да е друга и щеше да е гадно, понеже всички щяха да се струпват на едно място.

В МЛ и МД няма фондове, но там ни играят строителите и банките. Все се чудя, защо няма такива, които да влязат сериозно в бизнеса с рентиерство. На запад го правят, тук не. Явно са глупави.

Щом и на Изток намерихте кусури, явно наистина всеки си пиши от неговите си "капаци".
Добре, че София е микс от хора и всеки квартал и всеки тип имот си има своите фенове.
Нали е ясно, че който харесва Изток, няма да отиде в Бояна, както и обратно. А цените на имотите са много показателни за това, кой квартал е по-предпочитан от повече хора. То и Редута е на 20 мин. до Докторски паметник, ама къде е Редута, къде е Изток.

Тук еквивалента на фондовете сте вие, Тангра - инвеститори кой с по 5-6, кой с по 20 апартамента.
За мащаба на САЩ някой фонд е все едно като ти да си вложил в 20 апартамента ново строителство в някой нов квартал.
Докато инвеститорите влагат нови пари, цените се качват.
Когато спрат да влагат нови пари и искат да изтеглят вече вложените, става обратното.
Така че за да не паднат цените, продължавайте да влагате още, да може да се помпят пазарните стойности само нагоре. Докога може да продължава това - и аз не знам. Историята показва, че в един момент се обръща, пада с някакъв процент - кога 10-20, кога 30-40, зависи от рецесията - после пак тръгва нагоре.

То и много други работи правят на Запад, които тук или са неприложими или няма обществена нагласа за тях.
За какво му е на строител да рентиерства, като може да прибере 300 процента печалба и да си купи вила и яхта в Гърция? В последните няколко години строителните фирми превъртяха от пари и обороти и предпочитат да вложат спечеленото в нова сграда, която да продадат на мераклиите за тухлени кутийки. И после пак. В България просто няма в какво друго да се инвестира освен в тухли и бетон. Земята е вече почти безпредметна. Някои купуват злато, но не са много. Всичко се натиска за имоти, дори и да няма какво да ги прави. Аз самият обмислях една покупка, но ми поискаха над 30 процента отгоре върху това, което сметнах че е разумно. Покрай Ковида се изляха много евтини пари и банките раздаваха на куцо и сакато. Виждали сме до какво води това. Много хора ще си имат по още един заключен апартамент, а някои ще се чудят и как да го изплащат. Рентиерството е почти безсмислено. Наемите са ниски, защото и доходите са ниски. През няколко години имаш ремонт, за който наемите може и да не ти стигнат. И това е в по-големите градове. В малък град да даваш имот под наем е пълна загуба.

Това е вярно, но тук не сме Китай, където не може да си изнасяш парите навън. Тук нареждаш превод без партията да те пита какво ще си правиш парите и да казва може ли, не може ли.
Така че свят широк, възможности за инвестиции много. Ако някои хора не искат да си направят труда да се поинтересуват, тяхна си работа.

В България баш си зависи от близостта с центъра. Една от наследените глупости на социализма беше, че всичко се хвърляше в центровете на така наречените окръжни градове. Мрамори, площади, магазини, болници, училища и така нататък. Периферията беше гнусни панелни квартали в кал и без улици. За по-малките общини и селата да не говорим. Имам чувството, че можеха едно време да направят всички пътища и мостове с парите и бетона които се изливаха за партизански паметници и грозни площади...!
В последните години малко се поразмърдаха нещата. Големите магазини са вече встрани с паркинги, бензиностанции и каквото трябва. Но инфраструктурата ни е отчайваща. Тоя тъп комунистически маниер да се строи в калта и после да се мисли за улици и канализация е дълбоко залегнал в нашенската архитектурно-строителна мисъл. И не усещам, че скоро ще се промени.
Ей на бе... Миналия месец прескочих до Турция. В Чорлу. Нов квартал. Еднотипни блокчета, строи се здраво. Вижда се, че доскоро е било ниви. Обаче... Булевардите опънати, улиците между тях направени и асфалтирани. Пуснати ток, вода, газ, канал. Каквото трябва. Няма кал, няма цигания... Паркинги, отстояния, садят дръвчета. Тук какво? Свят да ти се завие...!

Нали? Кварталът си е много добър,особено на фона на презастроена София,което обаче не пречи някои да  хвалят ливади или ''градове'' от бетон на територията на столицата.То и аз не бих отишла в Изток,но само,защото съм свикнала и ми харесва,където съм и всичко да ми е буквално на кратко пешеходно разстояние.НО,както съм писала ако ми падне имот в Изток или Лозенец,хич няма да се цупя.Такъв наем ще им засиля,че само ще си щракам с пръсти доволно.Да,бе!Зависи къде.НДК,любимият ми район около Народният театър,между улиците ''Мадрид'' и ''Оборище'' и мн.др.Ходиш по тротоари,кокетни магазинчета,нормални сгради,а не поляни между блоковите пространства.По-назад някой споменава Сухата река.Аз го намирам за доста приличен квартал сравнително близо до центъра.Стари блокчета,подържани от живущите градинки около тях.Много добро впечатление ми направи,като отидох за първи път.Няма да купувам,да не си помисли някой,че си хваля ''стоката''.
На запад има огромно търсене,перспектива,експати.Тук някой да се е засилил да идва?Давах пример с Амстердам.Купували,купували и рентиерстват.Огромно търсене,съответно огромни наеми.И властите ги укротили със забрана,при покупка да отдават под наем през първите 5 год.И аз искам в София да се избият и наддават за наеми,ама няма.Не се и очертава.

Всеки квартал си има кусури реално, дори и Изток. Да, в центъра е супер да се разхождаш, ама става все по-тегаво да живееш.

Мдам, събрали се бялата мечка, африканският лъв, къртицата и видрата да решат кое място за живеене е най-доброто...
Така ми изглежда този спор.

А че малко ли имоти се продават в момента там, какво значи "да ми падне"? Купувай, и такъв наем ще им засилиш, че за няма и 30 години и ето че си възвърнала инвестицията, и след това здравей, живот!
Тоест, децата и внуците ти де, че то дотогава животът минал.

Вече има и български инвестиционни компании, които искат да ни вземат парите и да строят. Дават ви цена на себестойност 600-800е/кв.
https://www.capital.bg/biznes/imoti/2022/11/25/4418833_nedvijim_ … _-_vuzmojno_li_e/

Да, не са топ квартали като изток, но все пак да имаме предвид, че те също си слагат някой лев отгоре. Всеки да си прави сметката, колко идва цената.

Интересно гледах ги преди няколко месеца тези конструктив, ходих да ги разглеждам кога се регистрирани какви са що са ама нещо ме наведена мисълта че е или са измамници или някакви идеалисти, тоест рискови. Никаква аргументация нямам, само арогантността на битието ме кара да се съмнявам.

А ги гледах защото аз лично предпочитам левски и дружба 1 пред центъра и околоцентрието. От тези съм, чиято първа дума като бебе е било кола

Само като прочетох тази част от маркетинга им: "Огромната разлика между програмата на KONSTRUKTIVE и споменатите финансови модели е, че клиентите ни стават собственици на земя, която с течение на времето постоянно увеличава стойността си. Това е и тяхната гаранция!"
и ми е ясно. Кое е това нещо, което постоянно увеличава стойността си и никога няма риск да падне? Няма такова нещо.
Когато тази жена подпише лична гаранция - тоест, че ако инвестицията ти в бъдеще спадне, вместо да се качи, тя ще ти компенсира загубата от личните си активи - тогава може да дава такива обещания. Дотогава по-добре да си оправи посланието, така че да е ясно, че стойността не е гарантирана и има риск да изгубиш. По света съдят за такива подвеждащи твърдения.